Kým Slováci čakajú, realitný trh rastie. S „hypotékou naopak” získate náskok

Aj na realitnom trhu platí jednoduché pravidlo - kto sa skôr rozhodne a zaplatí, ten má prednosť. Inak povedané, šťastie praje pripraveným. Aj keď poväčšine platí, že si záujemca nové bývanie najprv vyhliadne a potom rieši možnosti financovania, dá sa na to ísť aj inak.

Existuje totiž možnosť, že si vybavíte úver skôr, než máte nehnuteľnosť vybranú. Aké to má výhody a ako to funguje, vysvetľuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová. "Hypotéka naopak v súčasnosti opäť získava na atraktivite. Jej výhodou je flexibilita pri hľadaní nehnuteľnosti aj rýchlosť a istota pri kúpe," dodáva.

Hypotrh je opäť v pohybe

Aktuálne sa úrokové sadzby na hypotékach pohybujú okolo 3,5 percenta. Už koncom vlaňajška oznámila Národná banka Slovenska, že dopyt po tomto type úveru stúpol, čo sa, samozrejme, prejavilo aj na objeme, ktorý banky žiadateľom poskytli.

Mnohí však doteraz váhajú. Časť z nich pritom čakala práve na zníženie úrokových sadzieb, ktoré v súvislosti s nedávnou krízou poskočili. V pomoci ľuďom, ktorým splátky z tohto dôvodu o niečo narástli, sa angažoval aj štát.

Realitní analytici sa však zhodujú na tom, že domy a byty budú naďalej dražieť, a tak nerozhodnutým už zopár mesiacov odporúčajú, aby s kúpou viac neotáľali. Mnohí však zisťujú, že adekvátnu nehnuteľnosť nie je ľahké nájsť.

Nedostatok bytov, respektíve ich výstavby, je na Slovensku takpovediac známa téma. „Realitný trh praje pripraveným a predávajúci preferujú kupujúcich, ktorí majú jasno v otázke financovania,“ radí Šablová.

Ak totiž máte hypotéku schválenú vopred, môžete ihneď podpísať rezervačnú zmluvu a predbehnúť konkurentov. V tomto prípade ide o úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a okrem bežnej klientely ju s obľubou využívajú aj investori.

Umožní vám získať schválený objem peňazí bez toho, aby ste hneď ručili konkrétnym bytom či domom. „Klient si podá žiadosť o hypotéku, doloží svoje príjmy a ďalšie potrebné dokumenty, banka preverí jeho bonitu, a ak je všetko v poriadku, podpíše s ním úverovú zmluvu, v ktorej nie je identifikovaná nehnuteľnosť,” opisuje odborníčka.

Následne máte ako klient obvykle dva mesiace až dvanásť mesiacov na to, aby ste si našli bývanie a túto hypotéku načerpali. Výhodou je banku požiadať o maximum, ktoré viete získať, pretože ak aj kúpite niečo lacnejšie, jednoducho vám poskytnú nižšiu sumu, než je tá schválená. "Konečná výška úveru sa stanoví dodatkom k úverovej zmluve," vysvetľuje Šablová.

Mať lepšiu vyjednávaciu pozíciu

Nespornou výhodou je, že klienti so schválenou hypotékou sú pri realizácii kúpy rýchlejší. Oproti niekomu, kto si bývanie vyhliadol a púšťa sa do procesu vybavovania úveru, sú takpovediac na koni. „Pre realitných maklérov aj pre predávajúcich sú najpopulárnejší záujemcovia o kúpu tí s hotovosťou, s ktorými rezervačnú zmluvu vedia podpísať aj po prvej obhliadke,“ dodáva riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. 

Takíto klienti sú však podľa nej skôr výnimkou. Práve preto z vás schválený úver spraví atraktívneho záujemcu. A keďže máte peniaze rýchlo poruke, veľakrát vďaka tomu získate aj lepšiu cenu alebo sa s predávajúcim dohodnete na iných benefitoch.

Ak totiž kupujúci nevie, či a koľko mu banka poskytne, podpis rezervačnej zmluvy sa naťahuje, čo môže ovplyvniť ochotu predávajúceho mu nehnuteľnosť podržať. V neposlednom rade sme už boli svedkami aj situácie, keď sa vplyvom viacerých faktorov začali rýchlo zvyšovať ceny nehnuteľností a nepomohlo ani to, že boli už isté dohody medzi dvomi stranami podpísané.

Výhodou je aj to, že pri predschválenej hypotéke pozná klient svoje možnosti a nestráca čas s bývaním, ktoré by bolo nad jeho pomery. „Vopred si vyselektuje svoje možnosti a od začiatku sa bude obzerať po takých lokalitách, bytoch a domoch, ktoré dokáže zafinancovať,“ dodáva Mecková s tým, že nestratí čas zbytočnými obhliadkami.

Mali by ste vedieť, že pokiaľ máte v hľadáčiku rekreačný objekt alebo pozemok, túto možnosť financovania, žiaľ, nevyužijete. „Hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť poskytujú len niektoré banky,“ upozorňuje Šablová. 

Radí však, že všetky zámery týkajúce sa financovania kúpy nehnuteľnosti je dôležité prebrať s hypotekárnym špecialistom. Ten sa totiž vyzná v možnostiach a podmienkach úverov naprieč portfóliom tej-ktorej finančnej inštitúcie.

Mali by ste sa pripraviť aj na to, že niektoré banky si účtujú poplatky za posúdenie žiadosti o takýto úver alebo dokonca aj za to, že ho nevyčerpáte.

Od rodičov odchádzame až po tridsiatke

Nie je novinkou, že vek osamostatnenia od rodiny sa posúva. Najnovšie dáta Slovenskej sporiteľne ukazujú, že našincom sa podarí odísť až tesne pred dovŕšením 31. roku. Ide o druhé najvyššie číslo spomedzi krajín Európskej únie, v ktorej sa priemer pohybuje na úrovni 26 rokov.

Samozrejme, je za tým viacero faktorov. Makroekonomický analytik banky Matej Horňák však ako jeden z kľúčových problémov označuje práve dostupnosť bývania na Slovensku. "Kultúra vlastnenia nehnuteľnosti, ktorá je aj pozostatkom podmienok na realitnom trhu z čias socializmu
[týkalo sa to predovšetkým rodinných domov, pozn. red.], spolu s extrémne nízkym počtom nájomných bytov vytvára komplikované podmienky pre mladých," vysvetľuje.

Vo väčšine prípadov je potom podľa neho jedinou cestou na založenie vlastnej domácnosti nákup nehnuteľnosti. Okrem značnej finančnej záťaže spojenej so splácaním úveru musia mladí ľudia zvládnuť aj réžiu domácnosti, nehovoriac o tom, že je v súčasnosti nevyhnutnosťou mať už aj niečo našetrené.

Najskôr odídu z domu severania

Nové čísla Eurostatu za rok 2024 ukazujú, že vo veku nad 31 rokov opúšťajú rodičov mladí v Chorvátsku. V tesnom závese za Slovenskom sa nachádza Španielsko a Taliansko. Na opačnej strane rebríčka sa podľa štatistík nachádzajú severské krajiny – Fínsko a Dánsko – s vekom okolo 21 až 22 rokov.

Zaujímavosťou podľa Horňáka je, že takmer vo všetkých krajinách Únie odchádzajú muži z domu neskôr než ženy. "Priemerný vek v EÚ pre odchod chlapcov je 27 rokov, zatiaľ čo pri dievčatách je to 25 rokov. Na Slovensku odchádzajú muži z domu v priemere vo veku až 32 rokov, pri ženách je to necelých 30 rokov," vyčísľuje.

Upozorňuje, že sa pri tejto štatistike vynárajú viaceré metodologické otázniky – napríklad vnímanie bývania s rodičmi v prípade, ak sú mladí síce preč z domu, ale sú stále prihlásení na trvalý pobyt. Potom ide skôr o „osamostatňovanie“, a nie o odchod z domu.

"Vo veľkej časti prípadov totiž môžeme prehlásenie pobytu a 'vznik' samostatnej domácnosti vnímať ako akt osamostatnenia. Nesúvisí preto s akousi lenivosťou mladých a obľubou mama hotela, ale aj s ďalšími faktormi, ako napríklad dostupnosť bývania či dostatok pracovných príležitostí," vysvetľuje analytik, podľa ktorého je slovenským špecifikom práve absencia nájomného bývania [väčšina bytov v bytových domoch sa privatizovala po roku 1989, dovtedy tu boli väčšinou štátne, obecné alebo podnikové byty, výnimku tvorili družstevné byty, ktoré bolo už vtedy možné považovať za súkromné vlastníctvo, pozn. red.].

Až 93 percent našincov žije vo vlastnej nehnuteľnosti, z toho asi dve tretiny nie sú zaťažené hypotékou. "Veľkosť trhu s nájomným bývaním je tak výrazne menšia než v iných západných krajinách," konštatuje s tým, že ide o jednu z prekážok pri osamostatňovaní.

Mladí ľudia totiž musia aspoň niekoľko rokov pracovať, aby si najprv zabezpečili stabilný príjem a vytvorili z neho rezervy, ktorými by vedeli dofinancovať hypotéku. Dobrou správou je, že pracovný trh na Slovensku je aktuálne priaznivý – pracovných príležitostí je dostatok. "Miera nezamestnanosti v závere minulého roka dosahovala historicky nízke hodnoty, čo nájdeniu zamestnania praje," uzatvára Horňák.

Dá sa preto konštatovať, že mladých brzdí najviac neexistencia trhu s nájomným bývaním (vrátane štartovacích bytov), ďalej sú to zvýšené ceny nehnuteľností, ale aj ich nedostatok. Pomohlo by nielen zlepšenie vzdelávania, ale aj zvyšovanie finančnej gramotnosti, čo by trhu doručilo kvalifikovanejších ľudí s potenciálom lepších zárobkov.